不動産投資の目的
海外の不動産投資の魅力は、大きく分けて３つあります。
１、安く物件を買い、値上がりを期待して売却益を狙う投資。（キャピタルゲイン）
２、安定した賃貸収益を狙う投資。（インカムゲイン）
３、投資物件による税制メリットを活用する投資。（節税投資）
売却益（キャピタルゲイン）を狙う海外不動産投資
売却益を狙う海外の不動産投資は、主に東南アジアの投資物件が多いです。
日本人よりも1人当たりの個人資産が少ない国への投資話が多いのですが、
理由は日本人が購入しやすい価格帯であり、発展に合わせて値上がりするであろうという期待もある事からです。
売却益を狙う不動産投資は、建設前に安く買って、完成後に値上がり後に売却して儲けるという手法です。
もちろん目論見通りに利益を上げられればベストです。
実際に東南アジアの多く投資物件に関しては、
現地の人は物件が立ち上がる前に売却して儲けている人も多く居ります。
しかし、日本人が投資している物件に関しては、現地人よりも高い値段のものを購入していたり、
国によっては現地人と異なるルールで不利な条件で購入しているケースが多く見られます。
最悪は物件が建たなかったり、
物件が建つのに予定よりも大幅に遅れたり、
物件が建ったが予定していた家賃収入が見込めない
というトラブルなど多く聞いています。
その理由は様々ですが、日本人が購入している物件は、現地の人が購入したり、
借りるという需要が少ない物を購入している事などの原因もあります。
こういった中で、投資物件も活用方法も少しづつ変化してきている様です。
最近は所有物件を活かした民泊が台頭しはじめています。
安定的な中古不動産市場で節税効果のある不動産投資
【米国の不動産】
「安定した成長基盤により資産を増やす 」米国不動産投資の概要
今後の大きな成長が期待される国での不動産投資
【フィリピンの不動産投資】
他のアジアの不動産が高騰しすぎている中で、まだ魅力的な価格帯のフィリピン
他のアジアの不動産が高騰しすぎている中で、まだ魅力的な価格帯のフィリピン
他国と比べ、フィリピンの不動産投資が積極的になされていなかった理由は、治安にありました。
しかし、現在の大統領の治安改善政策が継続され、治安が更に改善されてくると他の国よりも人口が多い分、
不動産投資は大きく化ける可能性を秘める国です。
高度成長期の日本と同じ様な人口ボーナス期が最も長い国
平均年齢25歳の国であり、人口が多く（1億人）
人口ボーナス期が長く続く事が魅力的です。
現在、アジアで人気があり豊かな国はありますが、人口ボーナス期が終わってしい、
今後の成長が鈍化する国、市場規模が小さく投資としては魅力的ではない国、
既に投資資金が入り価格が値上がりしすぎている国ばかりです。
日本人か多く購入している物件は、現地の人は借りないし、購入しない物件が多い。
過去の投資物件について
これからも、魅力的な物件が順次出て来ます。
弊社の推薦する物件は現地の銀行からのローンも可能ですので、ご興味を持たれた方は
お気軽にご相談ください。
賃貸収益（インカムゲイン）を狙う海外不動産投資
海外の家賃収入を狙い投資する手法ですが、日本や先進国に多く賃貸市場が整備されている国で多く見られます。
ここで気を付けなければいけない事は、物件の管理と利用者の集客についてです。定期賃貸や最近の流行である民泊も同じであり、物件管理（清掃など）と利用者の集客などを行う必要があります。
これらを海外に住むオーナーが行うのは現実的ではないので当地の業者に委託することになりますが、信用でき安心してつきあえる業者を見つける必要があります。
しかし、実際にはとても難しいことです。言葉が通じにくい業者とのやりとりは困難を伴うので、できれば日本語と日本の慣習と実績を持った業者であればいいのですが、残念ながら海外には多くはありません。この事も言語に問題がある日本人オーナーにとっては、とても大切な事です。
次に投資物件の選別ですが物件の特性を活かす必要があり、大きく4つに分かれます。
1. ビジネスと観光の素養がある大都会。（民泊・外国人向け定住賃貸・当地の人向け賃貸）
…利用者は安定しますが不動産価格が高く、利回りが低い。
2. 人口は中規模だけれども世界中から人が訪れる観光地。（民泊向け）
…利用者数が高く、定住賃貸にするより民泊の方が収益率が高い。
3. 外国資本の工場が集まる工業の街。（外国人向け定住賃貸）
…利用者は安定するものの、物件供給が利用需要を上回ると家賃の下落を招く。
4. 豊かな自然に恵まれた静かなリゾート地など。（民泊向け）
…訪れる人が少ないので物件供給が利用需要を上回る可能性があり空室が生まれやすい。
街それぞれに性格があるので、不動産投資も特性を活かす手法を選択する必要があります。
よって、民泊という手法が不動産投資においてニュートレンドであることは間違いありませんが、
まずは民泊に向いた街であることが安定した収益につながるのです。
Q：定住賃貸と民泊、どちらが得？
稼働率によって異なりますが、例えば定住賃貸にして月10万円になる物件を1日6千円で民泊したとします。管理費を引くことになるので、稼働率60％強で定住賃貸の収益を上回ることになります。（もちろん民泊に向いた街での稼働が必須条件です。）
海外不動産による税制メリットを活用する方法
金融資産への投資にはない、実物資産である不動産投資ならではの魅力の一つとして、
減価償却の活用によって節税効果を得られる点が挙げられます。
海外の不動産の所有においても日本の居住者である場合、税制では国内・海外の区別はなく、減価償却を活用することで、購入した不動産の建物部分を法律で定められた耐用年数で配分して、日本で費用計上することができます。
不動産所得の申告においては、家賃収入を得るための管理費や補修費、住宅ローンの建物分への金利などに加え、建物の減価償却費も不動産所得から差し引くことができるようになり、税務上の不動産所得を大幅に圧縮することができます。
また、減価償却費を費用計上したことよって、税務上の不動産所得が赤字になる例は多いですが、不動産所得は給与所得など他の所得との「損益通算」も可能です。
海外不動産に「節税メリット」があるというのは、一般的にはこのことを指しており、日本の税制を活用し、日本で支払っている所得税や住民税を節税することでき、高額納税者ならばそのメリットは一段と大きくなります。
更に、減価償却の対象となるのは建物部分だけであるため、日本のように不動産価値に占める土地と建物の評価比率が土地が高い国の不動産では、節税効果は低くなってしまいますが、海外（特に米国など）では、一般的に土地と建物の評価比率は「土地：建物＝2：8」と、土地より建物の方が評価されるなど、日本とは逆の割合となっており、減価償却による節税効果は日本よりも高い節税効果が期待できます。
更に日本の居住者である場合、アメリカでの不動産所得であっても、日本での確定申告が必要となりますが、日本の税制では、築22年を越えた法定耐用年数以上の木造住宅は「4年間での加速度償却」が認められているため、所得の高い人ほど大きな節税効果が期待できます。
4年間での加速度償却を活用した節税対策効果
例：課税所得4000万円の会社役員が築24年の戸建て（木造）を1億円で購入し、6年目に1億円で売却した場合、
※所得税率40％、住民税率10％、復興特別所得税2.1％、控除額279万円、減価償却期間4年（法定耐用年数22年×20％＝4.4年）
※簡易シミュレーションです。各種控除は考慮していません。詳細は税理士の方にご確認ください。
日本では築年数の古い木造住宅は価格が下落しやすく、法定耐用年数以上の住宅は価値が大きく低下しているため、節税にはなっても資産価値そのものが毀損してしまうという本末転倒なことが起きやすいものの、中古住宅が不動産市場全体の8割を占めるアメリカでは、たとえ築年数の古い物件であっても、きちんとメンテナンスされていれば資産価値は下がらず、むしろ値上がりするケースも珍しくありません。
また、日本ではマンションなど鉄筋コンクリートの建物の法定耐用年数は47年ですが、ハワイなどでは築47年を超えたコンドミニアムも少なくなく、47年以上経過している場合は、日本においては「9年間での加速度償却」が可能と、木造には匹敵しませんが、鉄筋コンクリートの建物でも節税効果は少なくありません。
海外不動産投資を自己所有するか集団で購入するか？
海外で自己所有と複数の人が資金を出し合い投資をする方法（投資組合や私募ファンドなど）で不動産投資をされる方もおります。
どちらともメリットとデメリットがありますが、自己資金で投資する場合は資金面でのハードルと運営管理を自身責任で行う点です。この部分をクリアできない方は1口いくらで投資をして口数に応じて利益を分配する方法で不動産投資する方法もあります。
しかし、運営管理する会社が大手で無い限り、詐欺などのトラブルが多いのも事実です。
安心かどうかはガラス張りの仕組みや資産保全の仕組みを見るべきです。この点をしっかりと考えて、自己責任で投資してください。
ここまでが一般的な海外不動産投資のお話でした。
海外の不良債権投資（特殊な不動産）
Q3:次の質問です、もしあなたが一般の人には知ることが出来ない、海外の不良債権などの不動産投資の情報があれば購入してみたいですか？
「サブプライムローン」（低所得層への住宅ローン）や「リーマンショック」（リーマン・ブラザース社の破綻した事件）という言葉を聞いた事があるかと思います。
「マネー・ショート」という映画を見ていただけると当時の状況が分かると思います。
現在は大分回復はしていますが、いまだに回復していない所もあります。
日本でも以前に不良債権問題があり、一部の富裕層に対して秘密裏に不良債権化した物件をまとめ売りした時期があります。米国でも一部で同じ様な事が行われています。
Q4:もし、米国の宅地約280坪の土地を現地の取引価格の１/5～１/９の金額で購入できるとしたら購入したいと思いますか？
米国の土地なので所有権が自己名義に変わり登記されます。固定資産税の請求も来ます。ですので、詐欺はありえません。
将来的に値上がりして売却してもよいですし、ご自身で建物を立てて貸し出すことも、ご自身で住まわれることも選択肢は色々です。
初回２時間まで・２回目以降のご相談に関しては
別途追加料金が掛かる場合がありますので、相談者にご確認ください。
